Форум » Экономика » Близится обвал на московском рынке недвижимости » Ответить
Близится обвал на московском рынке недвижимости
bne4: http://ibsurgeon.blogspot.com/ Monday, September 04, 2006 Мое мнение о московском рынке недвижимости (с цифрами в руках) Ситуация Наверное, все жители, а не только Москвы, наслышаны о московском рынке недвижимости. Ниже на графике представлен рост цен по оценке www.realprice.ru (realprice оценивает недвижимость по ценам «Из рук в руки», у них есть описание методики на сайте, вполне можно доверять): <http://photos1.blogger.com/blogger/611/1530/1600/moskva.0.jpg> <http://photos1.blogger.com/blogger/611/1530/1600/moskva.0.jpg> Что и говорить, впечатляет. На данный момент (3 сентября) 4475 долларов за квадратный метр. Получается, что скромная однокомнатная квартира в 40 метров стоит (в среднем) 179000 долларов. Сто семьдесят девять тысяч долларов. Ну и все кричат вокруг, что будет продолжаться рост цен. Зашибись, 200000 за однушку к НГ – приятный подарок. Ну, спрос превышает предложение и все такое, больше зарабатывайте, бла бла, Москва слезам не верит, вы все неудачники.... После неизбежного состояния легкого опупения в голову приходит один вопрос... Нет, не про баррикады и стоимость автомата Калашникова, и даже не про стоимость зарубежной недвижимости и процедуры эмиграции. Нет, гораздо интереснее, кто же может купить однокомнатную квартиру по такой цене? Откуда бабки? Оттуда же, откуда и дедки Для оценки этой возможности воспользуется 2 источниками – информации о средних зарплатах с job.ru <http://job.ru/zarplata.html> и ипотечным калькулятором Райффайзен банка (никакой рекламы, просто он нормально работает в Firefox, и написан на Java c применением Struts <http://struts.ru/>) <http://www.raiffeisen.ru/mail/mortgage-calculator-request.do> <http://www.raiffeisen.ru/mail/mortgage-calculator-request.do> Сначала посмотрим на средние зарплаты, по данным Job.ru (отсортировано по убыванию): Группа Зарплата Экономика, финансы 3349 Полиграфия 2404 Высший менеджмент 2396 Консалтинг 2200 Банки, инвестиции, лизинг 2200 IT и Интернет: продажи и сопровождение ПО 2187 Производство: добыча и переработка сырья, ТЭК 2016 Здания и сооружения: строительство, эксплуатация, ремонт 1963 Реклама, PR 1871 IT и Интернет: разработка, проектирование, внедрение 1689 Здания и сооружения: ландшафтные работы 1650 Продажи: сырье, материалы 1645 Риэлторская деятельность 1642 Юриспруденция, нотариат 1620 Здания и сооружения: проектирование, архитектура, дизайн 1619 IT и Интернет: другое 1581 Производство: пищевое, табачное 1581 IT и Интернет: маркетинг, SEO 1490 Продажи: компьютеры, бытовая и оргтехника 1476 Маркетинг 1406 Продажи: элитные товары 1400 Бухгалтерия, аудит 1391 Продажи: услуги( реклама, консалтинг и др.) 1381 Телекоммуникация и связь: проектирование, внедрение 1381 Производство: металлообработка, машиностроение 1356 Телекоммуникация и связь: другое 1320 Производство: другое 1280 Производство: швейное, текстильное, обувное 1272 Страхование 1246 ВЭД, Таможня, закупки 1222 IT и Интернет: поддержка, обслуживание 1220 Производство: мебельное, оконных и дверных конструкций 1210 Продажи: опт (продукты питания, напитки, табак) 1208 СМИ, Телевидение и радио 1158 Продажи: другое 1152 Управление персоналом 1114 Автобизнес, автосервис 1102 Некоммерческие организации 1100 Продажи: ТНП, мебель 1083 Транспорт, перевозки 1058 Дизайн, Креатив 1033 Медицина, фармация, ветеринария 1029 Домашний персонал: другое 1017 Офис: хозяйственные службы 990 Здания и сооружения: другое 990 Логистика, Склад 972 Телекоммуникация и связь: обслуживание, ремонт 946 Продажи: розничная торговля 934 Издательство 931 Игорный, модельный и шоу-бизнес 864 Работа на дому 830 Культура, искусство 825 Туризм, гостиничный бизнес 816 Охрана, безопасность, милиция 807 Офис: секретариат 781 Красота, фитнес, спорт 780 Офис: другое 772 Без спецнавыков: уборщики, дворники, посудомойки 770 Домашний персонал: домработницы, горничные 770 Бытовые и коммунальные услуги 766 Ресторанный бизнес, фастфуд 757 Наука, образование, тренинги 755 Частные уроки, репетиторы 715 Офис: операторы на телефоне 715 Офис: операторы ПК, баз данных 683 Другие сферы деятельности 679 Без спецнавыков: другое 677 Без спецнавыков: разнорабочие, упаковщики, грузчики 568 Домашний персонал: няни, сиделки 550 Выпускникам и студентам 530 Домашний персонал: гувернантки, воспитатели 522 Без спецнавыков: промоутеры, мерчендайзеры 518 Без спецнавыков: расклейщики, раздатчики 424 Без спецнавыков: курьеры, посыльные 374 Без спецнавыков: заправщики, мойщики авто 0 Затем подставим сумму на однокомнатную квартиру, предполагая что зарплата «белая» (отставить смешки в строю!), на срок 10 лет, в ипотечный калькулятор: <http://photos1.blogger.com/blogger/611/1530/1600/ipotek_calc.jpg> <http://photos1.blogger.com/blogger/611/1530/1600/ipotek_calc.jpg> аким образом, чтобы купить 40 м2 однокомнатную квартиру, нужно иметь первоначальный взнос в 25955 долларов, ну и 10 лет платить 2074.96 доллара в месяц. Подтвержденная белая зарплата должна быть 4611 долларов (после уплаты 13% налога). Итак, холостяки и холостячки, даже из области экономики и финансов, пролетают сразу – не хватит их жалких 3349 долларов. Остаются дружные семьи. Например, муж и жена из «Экономики и финансов» и «Банки, инвестиции, лизинг» могут позволить себе однушку... Ну и другие сочетания, жаль, что программисты в них не очень попадают. Ну а если без сарказма, то закабалиться в ипотеку и $2000 выкладывать ежемесячно согласиться не каждый даже из «Высшего менеджмента». С учетом того, что цены на аренду действительно приличных однушек колеблются в районе 600-700 долларов, сложно решиться отдавать 1300 долларов в месяц сверху. Ну, хотя бы потому, за оставшиеся 1300 можно купить себе отличную медстраховку «с зубами» (на год, не на месяц), а на остальные деньги взять, скажем, новый Jeep в кредит. Ну или просто пить Курвуазье ВСОП каждый день, и на остатки отдыхать на Бали :) Казалось бы, причем здесь Лужков? Дык... Но кто то же покупает, и однушки, и двушки и даже трешки... Спрос превышает предложение! Ну, тут 3 варианта. Первый описал в одном из своих романов Клиффорд Саймак – прилетели инопланетяне, понаделали 100% копий долларов и скупают всю планету, не считаясь с деньгами. Второй вариант – это нашествие арабских шейхов. Они продают свои вышки, покупают квартиры в Царицыно и Жулебино, и идут в шаурманы (мне с горчицей, Ваше Высочество!). Ну и третий – самый невероятный, если судить по обзорам в прессе и заявлениям московских чиновников - это спекулятивный пузырь. Квартиры покупают не для жизни, а для вложения денег, и продают и перепродают многократно с целью получения прибыли. Справедливости ради надо отметить, что есть люди, которые проводят так называемые «альтернативы» - продают свои квартиры чтобы купить другие побольше (или поменьше), или разменять на 2, или съехаться.... Ну, на доплату тысяч в 70-80 вполне можно еще повестись – подумаешь, 10 лет по 927 долларов/мес выплачивать. Откуда у спекулянтов деньги и почему правительство не ограничивает спекуляцию жильем, а также отчего люди не всегда добрые, а только когда выпьют – на эти вечные вопросы ответить невозможно (хотя бы потому, что ответы все знают). Но можно ответить на куда более важный, истинно российский вопрос «Что делать?». Имховый Совет Собственно, покупателям надо расслабиться и ждать. Даже если у вас есть 179000 долларов.... не стоит их вкладывать в 40 метров в Медведково. Да что я говорю – у людей, которые заработали такую сумму, соображалка должна быть на в порядке – они понимают, что однокомнатная и даже 2-х квартира в душном грязном мегаполисе не может столько стоить. Главное – не поддаваться истерии и желанию «спасать» и «вкладывать» деньги. Помните, что «вкладчик – это диагноз». У менее успешных или просто более молодых потенциальных покупателей, которые скопили 25+ тыс долларов, ситуация тяжелее, так как ипотека манит и зовет. Тут можно сказать только одно – за 10 лет в этой стране ситуация меняется с плюса на минус, и непохоже, что это традиция будет нарушена до 2008 года. Влезать сейчас в ипотеку убийственно и очень глупо. Наберите терпения, а пока купите себе новую машину. Всем остальным – расслабтесь, мужики, все это фигня по сравнению с мировой революцией. Всем покупателям вместе – господа, нас элементарно разводят, представляя квартиры в Москве пределом всех мечтаний. В жизни есть более приятные занятия, чем работать 10 лет на 40 метровую халупку. И именно рост цен является самым достоверным показателям пузыря и развода. Если бы квартиры постоянно стоили одинаково (+- в пределах инфляции), пусть очень дорого, то можно было бы поверить, что это действительно рыночные цены. А пока они растут – ситуация более чем неустойчивая, поэтому рост не может быть аргументом для покупки квартиры... если вы не спекулянт, конечно. Еще сложнее ситуация у продавцов. Если скажем, есть у вас свободная квартирка от покойных родственников, и очень хочется ее продать и купить себе Mercedes S-klasse и жене лексусик, ну и пару жыпиков детям... Но жалко же будет, если продадим по 180, а к НГ 200 будет, а к марту 250 – это ж еще и бумер седьмой взять можно для тещи! Конечно, жалко. Но еще жальче будет попасть на коррекцию и остаться с полтинником, на который и X5 новый не купишь... Продавать не призываю, призываю думать и оценивать, что уже можно получить на деньги спекулянтов, ну и не жадничать особо – больше двух лексусов не брать :) Ну и хуже всего ситуация у спекулянтов. Те, кто вошел на рынок недавно, обоснованно переживают, так как следующей волны спекулянтов перекупщиков можно не дождаться, а реальных покупателей нет. Сбрасывать квартиры тоже боязно – а вдруг еще подымется? Прогноз Какой же прогноз? Да простой. Средняя цена квартир должна соответствовать средним ипотечным возможностям средних людей. В основном молодых и «бесквартирных». Труд посчитать сколько это будет оставляю читателям. Когда будет падение/коррекция до уровня этих возможностей? Скоро. Чем спокойнее мы все будем относиться к пузырю и не участвовать в нем, тем скорее он лопнет. Когда же надо покупать квартиру в Москве? а) Когда у вас будет полная сумма на ту квартиру, которая вам нужна и/или б) когда кончится истерика и рост цен прекратится более чем на 4 месяца. в) Ну и не в коем случае покупать на снижении, что очевидно. :) Ну и... почему вы должны мне верить? Пожалуйста, не верьте! Я очень хочу продать свою 40-м квартиру и на вырученные деньги переехать в Ниццу! Ну пожалуйста, Юрий Мыхайлович, всего 100 тыс не хватает на скромную виллу, поднажмите! PS Только не надо говорить что без праписьки в Москве трудно жить и работать. а) Читайте форум www.nelegal.ru <http://www.nelegal.ru/> б) если совсем трусливые, то купите прапиську в подмосковье за 1000 долларов. <http://www.raiffeisen.ru/mail/mortgage-calculator-request.do> posted by Alexey Kovyazin at 9:59 <http://ibsurgeon.blogspot.com/2006/09/blog-post_04.html>
Ответов - 49, стр:
1 2 All
полная версия страницы